Информация по оформлению прав на объекты индивидуального жилищного строительства

Окончание строительства (ч.ч. 15-21 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ):

-        застройщик в срок не позднее 1 месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома подает  в уполномоченный орган уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома (далее – уведомление об окончании строительства), к которому в числе иных документов прилагает технический план объекта ИЖС или садового дома;

- уполномоченный орган по результатам проведённых проверок направляет застройщику уведомление о соответствии/несоответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС или садового дома установленным требованиям и параметрам.

Копия уведомления о несоответствии построенных или реконструированного объекта ИЖС или садового дома установленным требованиям и параметрам также направляется уполномоченным органом в орган регистрации прав.

В соответствии с введённой Законом № 340-ФЗ в Закон о регистрации частью 1.2. статьи 19 уполномоченный орган в срок не позднее 7 рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома при отсутствии предусмотренных ГрК РФ оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенных объектов установленным требованиям обязан направить в орган регистрации прав заявление о кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объект ИЖС или садовый дом и прилагаемые к нему документы (в том числе, уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома, представленный застройщиком технический план, а в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или передан в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, также заключенное между правообладателями такого земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом) посредством отправления в электронной форме, о чем уведомляет застройщика. В случае ненаправления в установленный срок такими уполномоченными органами указанного заявления застройщик вправе направить указанное заявление в орган регистрации прав самостоятельно. При этом уведомление, технический план, соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности запрашиваются органом регистрации прав у уполномоченного органа по правилам, предусмотренным ч. 2 ст. 33 Закона о регистрации (ч. 1.2 ст. 19, п. 1.1 ч. 1 ст. 15 Закона о регистрации).

Законом о регистрации установлено, что поступление в орган регистрации прав уведомления о несоответствии построенного или реконструированного объекта установленным требованием, а также установление факта ненаправления застройщиком уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома, о кадастровом учёте и государственной регистрации прав на который представлено заявление, являются основанием для приостановления осуществления учётно-регистрационных действий (п.п. 58, 59 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).

Форма названных выше уведомлений в соответствии с положениями ГрК РФ утверждается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства. На момент подготовки настоящего письма указанные формы не утверждены. В соответствии с рекомендациями Минстроя России, до утверждения форм указанных уведомлений допускается их направление в письменной форме, с соблюдением требований к их содержанию и к составу прилагаемых документов.

В случае получения уведомления органа регистрации прав о возврате документов, прилагаемых к заявлению о кадастровом учете и государственной регистрации прав, без рассмотрения или о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в соответствии с заявлением, направленным в соответствии с ч. 1.2 ст. 19 Закона о регистрации, уполномоченный орган, направивший указанное заявление, в течение 5 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления информирует об этом застройщика с приложением копии соответствующего уведомления. В случае, если причиной возврата прилагаемых к указанному заявлению документов, приостановления осуществления кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является отсутствие необходимых для осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав документов, информации, данный орган при условии, что такие документы, информация отсутствуют в их распоряжении или распоряжении иных органов, запрашивает такие документы, информацию у застройщика для представления в орган регистрации прав (ч. 22 ст. 29 Закона о регистрации)

Относительно требований к подготовке технического плана в отношении объекта ИЖС, садового дома, с 04.08.2018 действуют следующие правила:

- технический план объекта ИЖС или садового дома подготавливается на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также уведомления, направленного уполномоченным органом о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и требованиям (при наличии такого уведомления). Указанные декларация, уведомления прилагаются к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и являются его неотъемлемой частью (ч. 11.1 ст. 24 Закона о регистрации).

Параметры жилого дома или жилого строения, возводимых на дачном или садовом земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта ИЖС, указанным в п. 39 ст. 1 ГрК РФ (ч. 2 ст. 16 Закона № 340).

Также в отношении жилых строений и жилых домов, созданных на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, Законом № 340 закреплено специальное правило – до 01.03.2019 осуществление кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на них допускается без уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов (ч. 7 ст. 16 Закона № 340).

В случае если до дня вступления в силу Закона № 340 подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС, выдача такого разрешения осуществляется в соответствии со ст. 51 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона № 340-ФЗ) и направление уведомления о планируемом строительстве в соответствии, со ст. 51.1 ГрК РФ не требуется (ч. 3 ст. 16 Закона № 340). При этом в указанном случае, а также в случае, если разрешение на строительство объекта ИЖС получено до дня вступления в силу Закона № 340, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. В данном случае сведения об объекте ИЖС, за исключением сведений о местоположении объекта ИЖС на земельном участке и его площади, указываются в техническом плане на основании разрешения на строительство и проектной документации такого объекта (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной ч. 11 ст. 24 Закона о регистрации (в случае, если проектная документация не изготавливалась). Об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС застройщик уведомляет уполномоченный орган, в соответствии с ч.16 ст. 55 ГрК РФ (ч. 4 ст. 16).

Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для ИЖС или для ведения ЛПХ , в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу Закона № 340 начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 01.03.2019 направить в уполномоченный орган предусмотренное ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения ст. 51.1, ч. 16 – 21 ст. 55 ГрК РФ.

В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. В указанном случае кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные на дачном или садовом земельном участке, земельном участке, предназначенном для ИЖС или ведения ЛПХ, в границах населенного пункта жилой дом, жилое строение или объект ИЖС осуществляются по правилам кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома,

предусмотренным Законом о регистрации в редакции Закона № 340 (ч.ч. 5, 6 ст. 16 Закона № 340).

Также Законом № 340 установлено, что объект ИЖС, разрешение на строительство которого получено до дня вступления в силу Закона № 340, может превышать параметры, указанные в п. 39 ст. 1 ГрК РФ, при условии, если параметры такого объекта соответствуют требованиям указанного разрешения на строительство (ч. 11 ст. 16 Закона № 340).